Zdanění příjmů z pronájmu
Zdanění se liší s ohledem na to, zda je nebo není nemovitost v obchodním majetku. Do příjmů z pronájmu dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále „ZDP“) patří následující dva základní typy:
- příjmy z pronájmu nemovitostí (domů, pozemků nebo bytů) popřípadě i jejich částí,
- příjmy z pronájmu movitých věcí s výjimkou příležitostného pronájmu.
V případě, kdy má pronájem nemovitostí, bytů či nebytových prostor charakter živnosti, anebo jde o pronájem věci, které vlastník (pronajímatel) vložil do obchodního majetku a využívá ji ve svém podnikání a přitom ji také pronajímá, pak příjmy z tohoto pronájmu podléhají zdanění podle § 7 ZDP.
Často se pronajímatelé mylně domnívají, že příjem z pronájmu nemovitosti lze zdanit jako ostatní příjem podle § 10 ZDP a případně i využít ustanovení o osvobození příležitostného pronájmu. Od daně jsou ale osvobozeny pouze příjmy z příležitostných činností nebo z příležitostného pronájmu movitých věcí, pokud jejich úhrn u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 20 000 Kč. Klíčové je v tomto ustanovení slovo movitých věcí, což v žádném případě nemůže být nemovitý majetek.
Při zdanění příjmu z pronájmu nemovitostí je dále rozhodující zařazení či nezařazení pronajímaného majetku v obchodním majetku pronajímatele.
Pronajímaná nemovitost v obchodním majetku
Podnikatelé, kteří pronajímají nemovitost by při zdaňování příjmů tohoto druhu měli nejdříve zjistit, zda je nemovitost opravdu součástí obchodního majetku. To zjistí podle toho, zda nemovitost nabyli jako občané nebo na svoje IČ. V případě, že byla nemovitost nabyta podnikatelem na jeho IČ a stále je vedena v účetnictví nebo v daňové evidenci, pak se nemohou příjmy z pronájmu této nemovitosti zdaňovat v rámci § 9 – příjmy z pronájmu, ale v § 7 jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. Poplatník si k příjmům z podnikatelské činnosti uplatní i související výdaje, a to buď jako výdaje skutečné, nebo paušální. Příjmy vstupují také do vyměřovacího základu pro odvod sociálního a zdravotního pojištění.
Zdanění majetku nezařazeného v obchodním majetku pronajímatele
Příjmy z pronájmu nemovitosti, která není součástí obchodního majetku, nepředstavují příjmy z podnikatelské činnosti, a to bez ohledu na skutečnost, zda je pronajímatel podnikatel nebo nepodnikající fyzická osoba. Příjmy se zdaní jako příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP. Poplatník si může vybrat, zda k těmto příjmům uplatní výdaje ve skutečné výši nebo výdaje paušální ve výši 30 % z dosažených příjmů. Pokud jste do nemovitosti hodně investovali a výdaje přesáhnou 30 % z příjmů z pronájmu, je výhodnější využít skutečné výdaje. Do výdajů lze započítat veškeré opravy, nábytek, daň z nemovitosti,pojištění nemovitosti, výdaje na správcovskou firmu a samozřejmě částečně i pořizovací cenu, avšak tu postupně pomocí odpisů.
Pokud poplatník pronajímá nemovitostí několik, nemůže si k jedné uplatit výdaje paušální a k jiné výdaje skutečné. Zvolí si pouze jediný způsob uplatnění výdajů, stejný pro všechny příjmy zdaňované podle § 9. Uplatní-li poplatní paušální výdaje, vede v souladu s § 9 odst. 5 ZDP evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem. Jestliže uplatní výdaje skutečně vynaložené, vede záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytváří, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy. Poplatník může vést daňovou evidenci nebo účetnictví, jestliže se tak rozhodne.
Pokud výdaje v daném roce převýší příjmy a z pronájmu vznikne ztráta, lze o tuto ztrátu ponížit příjmy z podnikání. Na příjmy ze zaměstnání se taková možnost nevztahuje. I zaměstnanci ale mohou ztrátu z pronájmu využít. Mohou si o ni totiž ponížit příjmy z pronájmu v následujících letech. Pokud tedy peníze inkasované na nájemném v příštím roce převýší výdaje, ztráta z roku 2010 vám může daň snížit. Ztrátu lze uplatnit během pěti následujících let.
Pronájem nemovitosti ve společném vlastnictví manželů zdaňuje pouze jeden
U nemovitostí, které vlastní manželé je nejprve nutné ověřit skutečnou existenci předmětné nemovitosti ve společném jmění manželů. Pokud jeden z manželů nabyl pronajímanou nemovitost před vznikem manželství, pak tento příjem zdaňuje vlastník nemovitosti. U nemovitostí pořízených až během trvání manželství (a nevyloučených ze SJM) platí pravidlo, že se příjmy zdaňují pouze u jednoho z manželů, zatímco druhý je nesmí uplatnit.
U nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví se příjmy dělí mezi vlastníky
V praxi se často zaměňuje společné jmění a podílové spoluvlastnictví. Pronajímanou nemovitost může za určitých okolností vlastnit více lidí např. sourozenci, kteří zdědili nemovitost po rodičích. V takovém případě se příjmy i výdaje z pronájmu nemovitosti dělí mezi spoluvlastníky ve shodném poměru jako činí jejich vlastnické podíly na nemovitosti.